Ulf Heyden

Das Jahr 2012 bringt für heutige und künftige Immobilieneigentümer einige Veränderungen bei der KfW, Grunderwerbsteuer und bei der Vermietung an Angehörige. Dies sind die wichtigsten Neuerungen: Steuer: Vermietungen an Angehörige einfacher Wer eine Immobilie besitzt und im Objekt Wohnungen an Familienangehörige vermietet, kann sich ab 2012 laut dem Baugeldvermittler Enderlein über Vereinfachungen freuen. Hintergrund ist das Steuervereinfachungsgesetz. Wenn eine Immobilie an nahe Verwandte vermietet wird, entfallen ab Januar die Prognoserechnungen über die Gewinnerzielungsabsicht für die kommenden 30 Jahre. Voraussetzung: Es muss ein üblicher Mietvertrag geschlossen werden und die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen. Wohneigentumsprogramm bei preiswerten Immobilien besser Beim Wohneigentumsprogramm (124/134) der KfW wird der maximale Finanzierungsanteil der Gesamtkosten ab 2012 von 30 Prozent auf 100 Prozent erhöht, der Förderhöchstbetrag wird dagegen von 75.000 Euro auf 50.000 Euro verändert. „Für alle Immobilien bis zu 166.000 Euro Kaufpreis bringt dies dem Eigennutzer daher de facto mehr Geld“, rechnet Manfred Hölscher vor. Ab einem Kaufpreis von 170.000 Euro steht der Käufer hingegen künftig etwas schlechter da als bei der noch bis zur Jahresende gültigen Förderung. Grunderwerbsteuer: Mehrausgaben beim Immobilienkauf in 2 Bundesländer Ab 1. Januar und 1. März 2012 schrauben auch Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent. „Besonders Kapitalanleger, die in größere Objekte investieren, werden die Steuererhöhung zu spüren bekommen“, sagt Manfred Hölscher. Die höheren Kaufnebenkosten haben insgesamt jedoch keinen übermäßigen Einfluss auf die Rendite. Wichtiger sei die Objektzustand und die künftige Vermietbarkeit. Für Eigennutzer, die eine Immobilie kaufen, hält sich die Teuerung in Grenzen. Bei einem Appartement für 100.000 Euro müssen ab Januar 1.500 Euro einmalig mehr berappt werden. KfW: Förderung nur noch bei Energieeffizienz Ab Januar 2012 ist es nicht mehr möglich, allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das KfW-Wohnraum Modernisieren (Nr. 141) zu finanzieren. „Lediglich wenn es sich um energieverbessernde Maßnahmen handelt, können zinsgünstige Kredite beantragt werden“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Nach seinen Worten können Immobilienbesitzer durch das Zinstief allerdings auch normale Modernisierungskredite vergleichsweise zinsgünstig abrufen. Für Kreditsummen zwischen 5.000 und 60.000 Euro seien beispielsweise spezielle Modernisierungs- und Energiedarlehen mögliche Alternativen. Die Zinsen liegen derzeit bei etwa 5 Prozent. Baugeldvermittler helfen Kreditnehmern durch den Angebotsdschungel. Altersgerechter Umbau weiterhin mit Förderung Anders als vorgesehen, führt die KfW Bankengruppe die Förderung von altersgerechtem Umbau 2012 fort. In 2011 können Eigentümer, Mieter oder Wohnungsunternehmen Förderkredite noch zu besonders günstigen Zinssätzen über die Hausbanken (besser die Finanzierungsinstitute) beantragen. Die Hausbanken (siehe wie vor) können die Anträge zu den aus Mitteln des Bauministeriums verbilligten Zinssätzen zwischen 1,00 und 1,56 Prozent noch bis 16. Dezember 2011 bei der KfW einreichen. Der maximale Kreditbetrag beträgt 50.000 Euro pro abgeschlossener Wohneinheit. Wie hoch die Zinsen ins 2012 sein werden, steht noch nicht fest. Zinsenentwicklung: Anhaltend gute Aussichten für Kreditnehmer Nachdem die Zinsen für Immobilienkredite 2011 ein neues Allzeittief erreicht haben, können Immobilienkäufer 2012 grundsätzlich ebenfalls mit niedrigen Zinsen für Darlehen rechnen. „Durch die enormen Unsicherheiten auf den Märkten ist eine Vorhersage der Konditionen kaum möglich. Es allerdings davon auszugehen, dass die Zinsen für Darlehen zwischen 3 und 4 Prozent zu haben sind. Junge Kreditnehmer mit hohem Finanzierungsbedarf sollten zu Krediten mit Zinsbindungen von mindestens 10 Jahren greifen, besser sind jedoch 15 oder 20 Jahre. Zudem sind Anfangstilgungen von mindestens 2 Prozent empfehlenswert.

Nach dem Hochmut kommt der Fall, mit der Habgier kommt die Reparatur – Kleine Regeln für große Kaufentscheidungen Theologen und Philosophen mahnen die Menschen seit Jahrhunderten, sich tugendhaft zu verhalten. Während sie davon ausgingen, dass Sünden mit dem Tod bestraft werden, wissen Immobilienmakler heute, dass nicht unbedingt das Leben, aber zumindest Wohngefühl und Geld auf dem Spiel stehen. Die PlanetHome AG hat die sieben Todsünden für den Immobilienkauf neu interpretiert. Hochmut Größer, näher, teurer – Häuser gelten in der heutigen Konsumgesellschaft wie auch viele andere Güter als Statussymbole. Die „Wohnst du noch oder lebst du schon?“-Devise hat sich in den Köpfen der Deutschen festgesetzt. Dennoch sollten beim Immobilienkauf auch praktische und rationale Aspekte im Vordergrund stehen. „Käufer sollten sich überlegen, ob die exquisite Lage eine fehlende Anbindung zu Verkehrsmitteln rechtfertigt oder im Gegenzug sehr zentral gelegene Eigenheime auch Kindern genügend Platz zum Spielen geben können“, empfiehlt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. Wichtiger als der Schein sei das Sein – und damit die Lage. Stolz und Eitelkeit hingegen sollten keine Kaufentscheidung bestimmen. Habgier Wer beim Immobilienkauf an der falschen Ecke spart, kann schnell enttäuscht werden. „Ob Neubau oder Bestandsimmobilie: Zustand und Qualität entscheiden auf Dauer maßgeblich über Wert und Rendite“, sagt Anzenberger. Geiz mag bei Elektroartikeln geil sein. Bei Immobilien rächt sich falsche Sparsamkeit vor allem dann, wenn zwingend notwendige Instandhaltungskosten nicht eingeplant werden. „Fachlich versierte Berater können Mängel frühzeitig erkennen und beheben.“ Wollust Der Traum vom eigenen Haus ist häufig extravagant und beinhaltet viele Sonderwünsche. Auf diese einzugehen ist wichtig. Es gilt jedoch abzuwägen, ob diese Sonderwünsche tatsächlich Priorität haben sollten. „Luxus ist bei Immobilien nicht unbedingt im modernen Design zu sehen. Vielmehr versprechen robuste Bauweisen und edles Material hochwertige Wohnstandards und sichern den Wiederverkauf“, erklärt Anzenberger. Man sollte sich daher nicht von schicken Armaturen blenden lassen, sondern wie in einer guten Beziehung auf die „inneren Werte“ schauen. Wut Gestern durch die Finanzkrise im Aktiendepot herbe Verluste erlitten – heute alles in Immobilien investiert. „Die perfekte Geldanlage gibt es nicht. Es kommt auf die richtige Mischung und individuelle Bedürfnisse an. So falsch es ist, alles auf Aktien zu setzen, so falsch wäre es, aus Wut über Verluste im Depot alles in Immobilien oder Gold zu investieren“, sagt Anzenberger. Völlerei „Nur kaufen, was man sich leisten kann“, lautet die Empfehlung Anzenbergers an alle Immobilienliebhaber. Gerade das aktuelle Zinstief lade dazu ein, die Darlehenssumme aufzublähen. „Aktuell bekommt ein Kreditnehmer theoretisch zehn Prozent mehr Kredit als im Frühjahr“, sagt Anzenberger. Der Experte rät jedoch, die niedrigen Zinsen lieber für eine erhöhte Tilgung zu nutzen. Neid Um den Frieden in der Nachbarschaft zu bewahren, ist Neid auf die Nachbarn fehl am Platz. So wie man seine Nächsten nicht beneiden sollte, so sollte man diesen auch keinen Grund geben, selbst eifersüchtig zu werden. „Das Klima zu den Nachbarn entscheidet über die Wohn- und Lebensqualität“, sagt Anzenberger. Er rät, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie die Nachbarschaft zu begutachten. Wer seinen zehn Jahre alten Kleinwagen neben Nachbars Porsche nicht ertragen kann, würde sich möglicherweise in der falschen Gegend niederlassen. Faulheit Sowohl bei der Recherche nach einer geeigneten Immobilie als auch beim Erwerb sind Aufmerksamkeit und Engagement geboten. Die erstbeste Wahl ist selten auch die beste. Preis, Lage, Ausstattung und Emotionen sollten genau abgewogen werden, bevor es zu einer Kaufentscheidung kommt. „Bis eine geeignete Immobilie gefunden wird, vergehen meist sechs bis zwölf Monate“, sagt Anzenberger. Beim Bauen von Häusern kann es zudem nicht schaden, den Prozess aktiv zu begleiten. Kunden, die sich Gedanken darüber gemacht haben, was sie wirklich wollen, können gezielt beraten werden. Wer selbst baut, kann durch Fleiß zudem den Gesamtpreis senken. Die eigene Muskelkraft muss allerdings realistisch eingeschätzt werden. Mehr als zehn Prozent der Gesamtsumme können die wenigsten durch Eigenleistung sparen.