Ulf Heyden

Laut einer aktuellen Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) überwiegen langfristig deutlich die Nachteile der von der Bundesregierung geplanten Mietpreisbremse – sowohl für Vermieter als auch für Mieter. „Die Mietpreisbremse behandelt die Symptome, nicht die Krankheit“, sagen die DIW-Ökonomen Konstantin Kholodilin und Dirk Ulbricht. Sinnvoller wäre es, das Problem an der Wurzel zu lösen und das Angebot zu erweitern – also mehr Wohnungen zu bauen. Dazu muss der Wohnungsbau billiger werden. Erreichen kann man dies in einer Niedrigzinsphase, wie wir sie derzeit haben, vor allem durch eine verstärkte Ausweisung brachliegender innerstädtischer Flächen als Bauland, und zwar unter der Bedingung, dass die Investoren auch preiswerte Wohnungen anbieten. Darüber hinaus sollten lokale Preisstatistiken für mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Betrachtet man ganz Deutschland, so waren die Mietpreissteigerungen in den letzten zehn bis fünfzehn Jahren moderat. Unter Berücksichtigung der Inflationsrate sind die Mieten teilweise sogar gesunken. Starke Mietsteigerungen scheinen eher ein Problem in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München und in Universitätsstädten zu sein. Dort stagnierte der Wohnungsbau, während die Bevölkerung durch Zuzüge stetig wuchs. Doch liegt keine Notlage vor, die einen staatlichen Eingriff in den Wohnungsmarkt rechtfertigen würde. Die Mietpreisbremse verschärft die Zyklen auf dem Wohnungsmarkt Der Wohnungsmarkt weist naturgemäß Schwankungen auf, da es einige Zeit dauert, bis neue Wohnungen errichtet sind. In diesem System hat der Mietpreis eine wichtige Signalwirkung. Wird sie durch Regulierung außer Kraft gesetzt, verstärkt sich die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage. Transparenz ist eine wichtige Voraussetzung, um Fehlentwicklungen auf dem Wohnungsmarkt möglichst rasch auszugleichen. Deshalb schlagen die DIW-Experten – neben der Wohnbauförderung – eine flächendeckende und einheitliche amtliche Wohnungsmarktberichterstattung vor, die Preise und Leerstände umfasst und möglichst aktuell ist. Die Geschichte zeigt, dass Wohnungsknappheit – außer in Kriegs- und Nachkriegszeiten – durch einen Mangel an preisgünstigen und vor allem kleinen Wohnungen gekennzeichnet ist. Für Investoren ist dieses Segment jedoch vergleichsweise wenig attraktiv und das Angebot entsprechend gering. Die Geschichte zeigt auch, dass es schwierig ist, bestehende Regulierungsmaßnahmen wieder zurückzunehmen. Dies war beispielsweise in Großbritannien und Frankreich der Fall, wo sich nach Beendigung der durch den Zweiten Weltkrieg bedingten Wohnungsnot die Deregulierung um Jahrzehnte verzögerte. Unsicherheit bezüglich der Einnahmen, Veräußerbarkeit und Nutzbarkeit von Mietwohnungen machten Investitionen in den Mietwohnungsbau unattraktiv. In der Folge verlagerte sich die Investitionstätigkeit hin zu Eigentumswohnungen. Da die Vermieter die Kosten für Sanierungen und Modernisierungen wegen der Mietpreisgrenze nicht umlegen konnten, sank auch die Qualität der Mietwohnungen, was den Trend zum Wohneigentum noch forcierte: Heute bewohnen Eigentümer den Großteil des Wohnraums in Frankreich und Großbritannien. Auf der Strecke blieben die sozial Schwachen, denen die Regulierung eigentlich helfen sollte.

Kürzlich prognostizierte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin, dass die Mieten in 71 Städten, die sich die DIW-Forscher näher angeschaut haben, im dritten Quartal 2014 durchschnittlich 3,5 Prozent über denen des gleichen Vorjahreszeitraums liegen werden. „Angesichts dieser Entwicklung dürfte insbesondere für Familien mit durchschnittlichem Einkommen das Leben und Wohnen in deutschen Großstädten zunehmend unbezahlbar werden“, befürchtet Rolf Ulak, Leiter Immobilienmanagement bei der OVB Vermögensberatung AG in Köln. Deshalb will die Große Koalition künftig zu starke Mietsteigerungen durch eine so genannte Mietpreisbremse verhindern. Wohneigentum schützt vor unbezahlbar hohen Mieten Mittlerweile befürchten immer mehr Kenner des Wohnimmobilienmarktes, dass die geplante Mietpreisbremse zu einer Investitionsbremse wird, weil Immobilienanleger aufgrund begrenzter Renditechancen vor dem Bau neuer oder der Modernisierung bzw. Sanierung älterer Objekte zurückschrecken. Das daraus resultierende sinkende Wohnungsangebot würde zwangsläufig zu weiter steigenden Mieten führen. Deshalb ist „allein Wohneigentum eine funktionierende Mietpreisbremse“, ist OVB Experte Ulak überzeugt. [ad] Wer sich noch nicht traut, sein Mieterdasein dem Eigentümerleben zuliebe aufzugeben, sollte nüchtern kalkulieren. Indem er nämlich die voraussichtlichen Mietzahlungen in den nächsten Jahrzehnten mit den Finanzierungskosten beim selbst genutzten Wohneigentum abgleicht. Wer jetzt in einer deutschen Großstadt für eine 80 Quadratmeter große Wohnung sehr realistische 800 Euro monatliche Kaltmiete zahlt, der überweist seinem Vermieter in den kommenden 30 Jahren und bei Mietsteigerungen von nur 2 Prozent im Jahresschnitt ein kleines Vermögen, nämlich rund 400.000 Euro. Erwerb von Wohneigentum durch eingesparte Miete finanzieren „Oft ist der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum allein durch die eingesparte Miete möglich“, ist OVB Immobilienexperte Ulak überzeugt. Und fügt hinzu: „Eine wertvolle Entscheidungshilfe für Unentschlossene ist ein unverbindlicher Finanzierungsplan, der alle wichtigen Eckpunkte wie Erwerbsgesamtkosten, Darlehenshöhe, Gesamtlaufzeit und andere enthält. Auf dieser Grundlage stellt sich schnell heraus, ob Bauen oder Kaufen auf Dauer mehr lohnt als ein Leben lang zur Miete zu wohnen.“ „Der Bau oder Kauf selbst genutzten Wohneigentums ist der beste Schutz vor weiter steigenden und deshalb schon bald unbezahlbaren Mieten“, betont Rolf Ulak von der OVB Vermögensberatung AG. Dank der weiter historisch niedrigen Hypothekenzinsen und der staatlichen Förderung sei die Finanzierung von Wohneigentum deutlich einfacher als jemals zuvor. Wobei weitere wichtige Aspekte der eigenen vier Wände hinzukommen: Deutlich mehr Lebensqualität als in einer Mietwohnung und der damit verbundene Wohlfühlfaktor.