Immobilienkäufer investieren mehr in Eigenkapital

Der Immobilienboom teilt die Kreditnehmer aktuell in zwei Lager. Die hohen Kaufpreise sorgen bei vielen Eigennutzern dafür, dass sie im Verhältnis immer weniger Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können und im Gegenzug mehr finanzielle Fremdmittel benötigen – was zu einem steigenden Beleihungsauslauf und höheren Kreditzinsen führt. Private Kapitalanleger hingegen, die kleinere Wohnungspakete oder Mehrfamilienhäuser zur späteren Weitervermietung erwerben, setzen im Vergleich mehr Eigenkapital ein.

Eine Investorin will in Hannover ein Mehrfamilienhaus für 2,4 Millionen Euro inklusive Nebenkosten erwerben. 1,4 Millionen Euro bringt sie an Barreserven in die Finanzierung ein, womit sie lediglich einen Kredit über 1.000.000 Euro benötigt. Auf Kunden wie diese Investorin treffen Baugeldvermittler wie das Bielefelder Institut Enderlein in den vergangenen Monaten immer häufiger. „Immer mehr Kapitalanleger finanzieren ihre Immobilie mit hohem Eigenkapitaleinsatz bis hin zum sogenannten Realkreditbereich. Das bedeutet, dass sie teilweise mehr als die Hälfte des Immobilienpreises in Bar aufbringen können und im Vergleich geringe Kreditsummen benötigen. Der Beleihungsauslauf liegt in vielen Fällen bei unter 60 Prozent“, sagt Manfred Hölscher, Leiter des Baugeldvermittlers.

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Vor einigen Jahren haben Investoren allein aus Steuergründen wenig Mittel selbst eingebracht – damit die Kreditsumme möglichst hoch ist. Schließlich lassen sich die darauf anfallenden Kreditzinsen steuerlich geltend machen. Hölscher: „Einerseits fällt dieser Effekt durch die niedrigen Kreditzinsen nicht mehr so deutlich aus. Andererseits scheint es so, dass viele Anleger ihr Geld direkt investiert sehen wollen, um eine Sicherheit zu verspüren“. Für Banken ist dies keine unerfreuliche Entwicklung. Schließlich sinkt für sie das Risiko mit jedem Euro, den Immobilienkäufer selbst in die Finanzierung einbringen.

Allerdings müssen die Kreditinstitute bei nicht ganz so bonitätsstarken Investoren und Eigennutzern dafür etwas mehr ins Risiko gehen. „Die Immobilienpreise sind besonders in Metropolen so schnell gestiegen, dass viele Interessenten den Preisen hinterherlaufen. Wer vor drei Jahren 100.000 Euro Eigenkapital hatte und ein jährliches Haushaltsnettoeinkommen von 100.000 Euro, konnte eine solide Finanzierung stemmen. Heute reichen bei dieser eigentlich doch recht guten Einkommensklasse die Eigenmittel stellenweise für etwas mehr als die Kaufnebenkosten“, erklärt Hölscher. Die Folge: Diese Kreditnehmer müssen im Verhältnis mehr Darlehen aufnehmen. Dadurch steigen der Beleihungsauslauf und die Kreditzinsen. Bei entsprechend hochvolumigen Vorhaben müssen diese Kunden dann gegeben falls sogar die Erfahrung machen, dass ihre gute Bonität als nicht ausreichend eingestuft wird.

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