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Worauf man bei Wohnimmobilien zur Altersvorsorge achten muss

© Kalle Kolodziej - Fotolia.com

Der Erwerb von Wohnimmobilien für die langfristige Altersvorsorge erfordert heute in viel stärkerem Maße Differenzierungen zwischen den einzelnen Regionen und Städten, als dies in der Vergangenheit notwendig war. In früheren Wohnungsmarktzyklen stieg die Nachfrage flächendeckend, so dass die Devise „Lage, Lage, Lage“ ausreichend Orientierung lieferte. Heute heißt es stattdessen „Region, Region, Region“.

In der Studie „Wohnimmobilien zur Altersvorsorge – Worauf muss man achten?“ des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) untersuchte das Marktforschungsunternehmen empirica AG die Trends auf dem deutschen Wohnungsmarkt und die Kriterien für die Auswahl von Wohnimmobilien für die Altersvorsorge.

In den Zuwanderungsregionen steigt die Einwohnerzahl und das Wohnungsangebot hält nicht Schritt mit dem Zuwachs der Haushalte. Dagegen sinkt in den Abwanderungsregionen nicht nur die Einwohnerzahl, sondern auch die Anzahl der Haushalte. Dennoch werden auch dort Neubauten errichtet. „Neubau in schrumpfenden Märkten ist kein Paradox. Auch dort gibt es zahlungskräftige Nachfrager, deren Ansprüche im vorhandenen Bestand nicht erfüllt werden können, weil eine automatische Aufwertung durch quantitative Zusatznachfrage fehlt“, erläutert Dr. Reiner Braun, der gemeinsam mit Ulrich Pfeiffer die Studie verfasst hat. Jeder zusätzliche Wohnungsbau erhöhe dort aber den bestehenden Leerstand eins zu eins. „Das trifft dann immer zuerst die weniger attraktiven Standorte und Bauformen.“ Investitionen lohnen sich in den „LILA-Lagen“, wo die Landschaft schön, die Infrastruktur gut, die Lebensqualität hoch und das Arbeitsangebot reichlich ist. „Das muss nicht immer im Westen sein und es sind nicht nur die Städte. Auch im Osten, auf dem Land und in Kleinstädten gibt es gute LILA-Lagen“, fügt Braun hinzu. Investoren, die sich an diesen Lagen orientieren, setzen auf quantitatives Wachstum. Wenn bei den Anlageentscheidungen stärker qualitatives Wachstum im Vordergrund steht, dann lohnt auch die Beobachtung von Schrumpfungsregionen, wo anspruchsvolle Nischenprodukte für Familien, Senioren oder Singles gefragt sind.

Besonderes Augenmerk, so die Studie, sollte auf die sogenannten Schwarmstädte gerichtet werden: die 20- bis 35-Jährigen konzentrieren sich heute weit stärker räumlich auf bestimmte Städte, als das in früheren Jahren der Fall war. Gleichzeitig vollziehen sich innerhalb der Städte ganz unterschiedliche Trends. Gebiete können auf- oder abwerten. Damit verbunden sind immer auch erhebliche Schwankungen der Mieten und Kaufpreise.

Auch ohne die demografischen Veränderungen weist der Markt für Wohnimmobilien ausgeprägte Zyklen und damit erhebliche Chancen und Risiken auf. Zu den Verursachern von Immobilienzyklen gehören konjunkturelle Impulse durch Einkommen und Beschäftigung sowie Bewertungs- und Informationsdefizite. Verstärkt werden sie durch die Wohnungspolitik und die Regulierung der Finanzmärkte. So werde gegenwärtig über eine „Mietpreisbremse“ zur Begrenzung der Mieterhöhungen bei Wiedervermietung diskutiert, schildert Dr. Reiner Braun ein aktuelles Beispiel eines solchen Faktors und macht auf die Schattenseiten politischer Eingriffe aufmerksam. Da ein immer wieder verschärfter Mieterschutz die erzielbaren Renditen mindert, werden künftige Preiszyklen durch die Kumulation der staatlichen Eingriffe aus früheren Zyklen verschärft.

Trotz der stark gewachsenen Nachfrage, so ein weiteres Fazit der DIA-Studie, ist am deutschen Wohnungsmarkt noch keine Preisblase entstanden. Eine solche Blase droht, wenn sich Normalverdiener eine Immobilie nicht mehr leisten können, weil die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten oder Einkommen, und in spekulativer Erwartung steigender Mieten oder Preise ohne Rücksicht auf die Nachfrage immer mehr Wohnungen gebaut und dazu immer mehr Kredite aufgenommen werden. „Tatsächlich sind heutzutage Eigentumswohnungen eher preiswerter als vor rund zehn Jahren, die Fertigstellungen weitaus geringer und der Anteil neuer Wohnungsbaukredite am Bruttoinlandsprodukt nur geringfügig höher“, begründet Braun seine Einschätzung.

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