Die Zinsen sind niedrig, die Gelegenheit ist günstig, das Angebot reichlich. Immobilien sind gefragt, auch ältere. Zudem wechseln derzeit im Zuge des Generationenwechsels und im Rahmen von Erbübertragungen zahlreiche Bestandsimmobilien aus der wirtschaftlichen Aufschwungzeit in Deutschland, also aus den 50er- und 60er-Jahren, den Besitzer. Doch viele dieser Häuser sind mittlerweile in die Jahre gekommen. Wer also solch ein „altes Schätzchen“ kauft, sollte wissen, was auf ihn zukommt, denn die neuen Hauseigentümer bewegen sich zwischen Kür und Pflicht: „Gerade in puncto Sanierung kommen einige Pflichten für den neuen Hausbesitzer“, sagt Paul Reitzle von der PSD Bank München und ergänzt: „Aber es bieten sich durch zahlreiche Förderprogramme und geeignete Finanzierungen eben auch attraktive Möglichkeiten.“
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Energie einzusparen ist Pflicht und Chance zugleich
Niemand muss sich von einem Hauskauf abhalten lassen, nur weil damit bestimmte Pflichten verbunden sind. Zumal diese überschaubar sind und in der Regel nicht nur die Wohnqualität, sondern auch den Wert einer Immobilie steigern. Dabei steht nicht erst seit der Energiewende eine energieeffiziente Sanierung im Fokus, um Geldbeutel und Umwelt gleichermaßen zu schonen. Denn was bisher nur für Neubauten galt, wird zunehmend auch bei älteren Wohngebäuden zum Pflichtprogramm. So muss ab 2013 beim Verkauf eines Hauses ein sogenannter Energieausweis für das Gebäude vorgelegt werden. „Bei der energetischen Sanierung auf fachlichen Beistand zu verzichten, heißt, am falschen Ende zu sparen“, weiß Paul Reitzle. Denn eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts forsa (2012) unter Hausbesitzern ergab, dass ohne entsprechende Beratung lediglich ca. 16 Prozent Energieeinsparung nach der Sanierung zu verzeichnen waren, während es dank fachlicher Expertise zu Einsparungen von durchschnittlich 27 Prozent kam.
Was zu tun ist, was man lassen kann
Die wesentlichen Pflichten für Hauskäufer und Hausbesitzer drehen sich im Wesentlichen um die Punkte Dämmung und Heizung. Schließlich geht Jahr für Jahr eine beträchtliche Summe verloren – entweder durch den Schornstein und veraltete Heizungen oder durch unzureichend wärmedämmende Wände, Fenster und Türen älterer Bauart. Verankert sind die Vorschriften für eine förderungsfähige Sanierung in der „Energieeinsparverordnung“ für Bestandsgebäude. Die erste Pflicht besteht – allerdings bereits seit 2002 – darin, als neuer Besitzer eine wirksame Dachdämmung beziehungsweise Dämmung der obersten Etage zu realisieren. Auch der zweite Punkt zielt in Richtung Dämmung, und zwar der Außenwände. Hier ist seit 2009 verbindlich geregelt, dass beim Dämmen einer Außenwand bestimmte Richtwerte zu berücksichtigen sind. „Doch diese Normwerte zählen nur, wenn wirklich gedämmt wird, wozu allerdings (noch) keine Pflicht besteht“, informiert Paul Reitzle. Die dritte Pflicht hingegen gilt seit 2009 ausnahmslos für Ein- und Zweifamilienhäuser, betrifft die Heizungsanlage und wird auch vom Schornsteinfeger kontrolliert. Für den (neuen) Besitzer bedeutet dies: Sämtliche Heizungsrohre müssen isoliert und Heizkessel älteren Baujahres (Stichjahr: 1978) erneuert beziehungsweise umgehend ausgetauscht werden.
Die Kür: Mehr bringt mehr
Wer jedoch nicht nur seine Pflicht erfüllen, sondern die derzeit günstigen Finanzierungsangebote oder Fördermöglichkeiten umfassend nutzen will, sollte dies jetzt auf den Weg bringen. „Schließlich wird in der Regel auch mehr gefördert, wenn mehr getan wird“, bekräftigt Paul Reitzle. Vor allem eine komplette Sanierung nach energetischen Sanierungsvorgaben wird dabei besonders unterstützt. Doch auch kleinere Vorhaben verdienen Förderung, vom Einbau moderner Thermostate bis hin zu Wärmeerzeugungsanlagen mit höherem Wirkungsgrad. Dabei können Hausbesitzer – je nach Umfang der geplanten Maßnahmen – mit staatlicher, regionaler oder auch mit Unterstützung seitens der Versorgungsunternehmen rechnen. In jedem Fall ist es wichtig, sich rechtzeitig und umfassend zu informieren und dabei möglichst auf die Expertise von Fachleuten und Ansprechpartnern aus der Region zu setzen.
Die virtuellen Helfer: Konfigurator und Links
„Bereits im Rahmen von Finanzierungsgesprächen mit der Hausbank lassen sich persönlich wichtige Punkte ansprechen“, bestätigt Paul Reitzle von der PSD Bank München eG. Doch ganz besonders im Internet präsentieren Institutionen und Ämter in vielfältiger Hinsicht Informationen und Unterstützung. Das Spektrum staatlicher Unterstützung umfasst neben Investitions- oder Tilgungszuschüssen unterschiedliche Möglichkeiten der Sonderförderung, beispielsweise durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder auch durch Hilfen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, das besondere Fördermöglichkeiten für das Heizen mit erneuerbaren Energien vorsieht.
Neue und alte Hausbesitzer können sich online auf eine Vielzahl wichtiger Hinweise und nützlicher Hilfsmittel stützen. Ganz aktuell informieren zum Beispiel die beiden zuständigen Ministerien auf einem gemeinsamen Online-Portal über Anforderungen und Möglichkeiten. Dabei bietet vor allem der (energetisch ausgerichtete) Sanierungskonfigurator interaktive Unterstützung und erste Hilfestellung.
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