Münchner Immobilienmarkt-Blase kurz vorm Platzen?

Kaufpreise für Wohnungen in München verzeichnen ein Plus von 85 Prozent gegenüber 2010. Der nur 28%ige Mietpreisanstieg wirkt sich negativ auf die Rendite, denn die Kaufkraft stieg nur um 13 Prozent.

Aktuell müssen in München im Mittel 5.747 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden, 2010 waren es noch 3.103 Euro – eine Steigerung von 85 Prozent. Das zeigt der aktuelle Marktbericht München von immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale. Die Kaufkraft pro Einwohner in der bayerischen Landeshauptstadt ist im gleichen Zeitraum um 13 Prozent gestiegen. Das bedeutet: Trotz niedriger Zinsen wird es immer schwieriger, eine Wohnung in München zu finanzieren. Den größten Preisanstieg bei Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres gab es mit 21 Prozent von 2011 auf 2012. Seitdem fiel dieser schwächer aus: In den vergangenen beiden Jahren kletterten die Preise jeweils noch um 9 Prozent.

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Wohnraum bleibt Mangelware

Besonders drastisch macht sich der Anstieg bei den Einstiegspreisen bemerkbar: 2010 waren günstige Standard-Wohnungen noch für unter 2.500 Euro pro Quadratmeter zu bekommen. Bei zwei Dritteln der angebotenen Wohnungen lagen die Kaufpreise zwischen 2.410 Euro und 4.002 Euro pro Quadratmeter. Aktuell fängt diese 2/3-Spanne erst bei 4.519 Euro an und reicht bis 7.297 Euro pro Quadratmeter. Auch in den Randlagen sind die Preise inzwischen so stark gestiegen, dass dort keine günstigen Wohnungen mehr zu bekommen sind.

Teure Neubauten und aufwendige Sanierungen dürften ein Grund für den Preisanstieg der vergangenen Jahre sein. Hauptpreistreiber bleibt aber sicherlich der Mangel an Wohnraum: Zwischen 2010 und 2014 ist die Bevölkerung Münchens um rund 108.400 Menschen auf knapp 1,5 Millionen gestiegen. Im gleichen Zeitraum sind aber nur rund 22.750 neue Wohnungen geschaffen worden – und das bei einem konstanten Anteil von 54 Prozent an Ein-Personen-Haushalten im gesamten Stadtgebiet. Bis 2023 rechnen Experten der Stadt München mit einem weiteren Anstieg der Bevölkerung auf 1,6 Millionen. Die Situation in der bayerischen Landeshauptstadt wird sich weiter verschärfen.

Schlechte Rendite schreckt Investoren ab

Ein weiteres Problem: Für Investoren lohnt es sich in München immer weniger, in Wohnraum zu investieren. Die große Differenz zwischen Kaufpreisanstieg (+ 85 Prozent) und Mietpreisanstieg (+ 28 Prozent) wirkt sich negativ auf die Rendite aus. Wer einen Erwerb in Betracht zieht, muss neben dem Zinsniveau auch den Mietmultiplikator beachten. Er sagt aus, das Wievielfache der Jahresmiete man für eine Immobilie investieren muss. Dabei gilt: Je höher der Multiplikator, desto teurer die Immobilie. In München liegt der Mietmultiplikator bei 31,9 und damit deutlich über dem Niveau anderer deutscher Großstädte. Das heißt, erst nach mehr als drei Jahrzehnten summieren sich die Mieteinnahmen auf die Höhe des Kaufpreises – Zinsen nicht mit eingerechnet. In vielen anderen Städten wirft eine Immobilie früher Gewinn ab: So dauert dies in Berlin 28,2 Jahre und in Hamburg 27,4 Jahre. Wer in einer kleineren Stadt kauft, hat einen noch stärkeren Vorteil: In Nürnberg amortisiert sich der Kauf einer Immobilie bereits nach 23,7 Jahren.

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise in München waren 19.060 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise geben jeweils den Median der im 1. Quartal 2010 bis 2015 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Kaufpreise sind Angebots-, keine Abschlusspreise.