Wie ist es um den Berliner Mietmarkt bestellt? Handelt es sich bei den steigenden Mietpreisen um eine künstlich erzeugte Blase, die nach kurzer Zeit einfach zerplatzen wird oder basieren die steigenden Mietpreise auf einer strukturell bedingten Verknappung des Wohnraumangebotes? Bis 2030 wird die Einwohnerzahl der deutschen Hauptstadt voraussichtlich auf 3.755.000 anstiegen, das Wohnraumangebot aber nicht in gleichem Maße wachsen. Was diese Entwicklung mit sich bringt, lässt bereits die aktuelle Situation erahnen: Quadratmeterpreise von sieben Euro in zentralen Lagen gleichen einem Sechser im Lotto, der Wettbewerb bei Besichtigungsterminen ist so groß, dass die Suche nach einer neuen Bleibe mitunter Monate dauert. Die Investitionsbank Berlin hat Ursachenforschung betrieben und die Wohnsituation in Berlin analysiert.
Arm aber sexy – das ist der Stempel, den Klaus Wowereit Berlin aufgedrückt hat. Dabei wird der wirtschaftliche Aufschwung der Stadt jedoch außer Acht gelassen. Der Strukturwandel ist weitestgehend abgeschlossen und im bundesweiten Vergleich nimmt die Zahl der Beschäftigten überdurchschnittlich zu. Allerdings verringert sich die Sockelarbeitslosigkeit nur langsam, was damit zu tun hat, dass viele neu geschaffene Arbeitsplätze mit Fachkräften aus anderen Regionen besetzt werden. Zudem erfreut sich die Stadt über einen stetig zunehmenden Touristenstrom, der seinen Anteil zur wirtschaftlichen Stabilisierung, aber auch zur Wohnungsverknappung leistet.
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Abenteuerspielpatz Berlin – Investoren kontra Mieter
Mit dem Aufschwung Berlins geht eine Anspannung des Wohnungsmarktes einher. Insbesondere Zuwanderungen aus dem Ausland tragen dazu bei, dass die Hauptstadt bis 2030 ein Plus von etwa 254.000 Einwohnern verzeichnen wird. Bereits in den letzten drei Jahren hat laut Wohnungsmarktbericht die Dynamik der Preisentwicklung für Eigentumswohnungen und Angebotsmieten stark zugenommen. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie schon lange nicht mehr, der historisch niedrige Zins tut sein Übriges dazu. Beim Immobilienerwerb sind Objekte im Stadtzentrum sowie in traditionell guten Wohnlagen mit gehobenen Ausstattungsmerkmalen am begehrtesten. Diese Ansprüche sorgen dafür, dass die Angebote und Neubauprojekte in erster Linie im Luxussegment angesiedelt sind.
Für den Mietwohnungsmarkt bedeutet die gestiegene Nachfrage, dass die Angebotspreise Größenordnungen erreichen, die bei einem entspannten Wohnungsmarkt utopisch wären. Dabei beschränkt sich der Preisauftrieb nicht mehr auf einzelne Bezirke, sondern hat inzwischen die gesamte Stadt erreicht: So stieg die durchschnittliche Angebotsmiete innerhalb von nur einem Jahr von 6,49 Euro pro Quadratmeter auf 7,40 Euro – das entspricht einer Verteuerung von 14 Prozent. Im nationalen Vergleich befindet sich Berlin damit zwar immer noch nicht auf Augenhöhe mit München oder Hamburg, aber die verfügbaren Haushaltseinkommen und die Lebenshaltungskosten im Allgemeinen sind auch geringer.
Inzwischen greifen die Wohnungswirtschaft und Investoren regulierend in die Verknappung des Wohnungsangebotes ein. Entsprechende Planungen benötigen jedoch einen zeitlichen Vorlauf, sodass bei den Baufertigstellungen 2011 noch keine Trendumkehr zu erkennen war, wohl aber bei den Baugenehmigungen. Nach Aussage der Investitionsbank Berlin wurden 2011 Baugenehmigungen für rund 5.600 Neubauwohnungen erteilt und damit 30 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Um die wachsende Nachfrage in den nächsten Jahren decken zu können, werden jedoch jährlich 10.000 bis 12.000 Wohnungen benötigt.
Was muss für den Wohnungsmarkt zukünftig getan werden?
Auch die Politik hat Maßnahmen auf den Weg gebracht, um den Wohnungsmarkt zu entspannen. So hat das Land Berlin mit kommunalen Wohnungsunternehmen vereinbart, den Wohnungsbestand bis 2016 von 270.000 auf 300.000 durch Neubau und Zukauf aufzustocken und den Preisanstieg zu begrenzen. Zudem haben sich die städtischen Wohnungsunternehmen dazu verpflichtet, 50 Prozent innerhalb und 33 Prozent außerhalb des S-Bahn-Rings der zur Wiedervermietung anstehenden Wohnungen an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zu vergeben.
Orlando Mittmann, Kenner des Berliner Mietmarktes und Immobilienexperte der plusForta GmbH, zweifelt daran, dass die bisherigen Maßnahmen ausreichen, um den steigenden Mietpreisen Einhalt zu gebieten: „Insbesondere im Neubausegment erleben wir, dass zunehmend Luxusimmobilien entstehen. Objekte, die eine geringere Rendite versprechen, sind für Kapitalanleger uninteressant, sodass die Mieten auch bei einem größeren Angebot noch weiter steigen werden. In zentralen Lagen trifft man schon jetzt kaum noch Familien oder einkommensschwache Haushalte an. Diese werden an den Stadtrand verdrängt, wo die Mietpreise noch gemäßigter ausfallen. Um die Vielfalt der Stadt langfristig aufrecht zu erhalten, ist es wichtig, auch in zentralen Lagen ein Leben mit geringem finanziellen Budget zu ermöglichen.“
